Уважаемые коллеги!
В целях предотвращения обоснованных жалоб со стороны Заказчиков оценки и иных заинтересованных лиц (включая оспаривание результатов оценки в судебном порядке) обращаем ваше внимание на необходимость неукоснительного соблюдения нижеприведённых требований федеральных стандартов оценки, касающихся порядка проведения осмотра объекта оценки.
1. Требование пункта 5 Раздела III ФСО № 7
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»(утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в ред. от 14.04.2022 № 200)
Раздел III. Общие требования к проведению оценки
Пункт 5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
2. Требование пункта 8 Раздела III ФСО № 10
Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)»(утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 328, в ред. от 14.04.2022 № 200)
Раздел III. Задание на оценку
Пункт 8. Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру (полный, частичный с указанием критериев, без проведения осмотра) и период проведения осмотра. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения, связанные с непроведением осмотра.
3. Анализ рисков и практические рекомендации
Несоблюдение вышеуказанных требований является одним из наиболее распространённых оснований для претензий к качеству отчётов об оценке. Во избежание негативных последствий обращаем внимание на следующие ключевые моменты.
Общие требования (применимы к обоим стандартам)
-
Проведение осмотра — общее правило. Осмотр объекта оценки (или его представителем) должен проводиться в период, максимально приближённый к дате оценки. Иное допустимо только при наличии прямого указания в задании на оценку (ФСО № 7) или при установлении в задании на оценку степени детализации «без проведения осмотра» (ФСО № 10).
-
Документирование факта осмотра. В отчёте об оценке должны быть зафиксированы:
-
- дата и время проведения осмотра;
-
- лица, присутствовавшие при осмотре;
-
- результаты осмотра (техническое состояние, выявленные особенности и дефекты);
-
- фото- и (или) видеоматериалы, подтверждающие проведение осмотра.
-
-
При невозможности осмотра — обязательное раскрытие причин. Непроведение осмотра не является автоматическим основанием для признания отчёта недействительным, но требует обязательного указания в отчёте:
-
- конкретных причин, по которым осмотр не проводился (например: отказ Заказчика в доступе, удалённость объекта, ограничительные меры, гибель/уничтожение объекта на дату оценки);
-
- допущений и ограничений, связанных с непроведением осмотра, и их влияния на итоговый результат оценки.
-
-
Недопустимость формального подхода. Указание причины «осмотр не проводился» без её конкретизации и без раскрытия соответствующих допущений не соответствует требованиям стандартов и создаёт риск признания отчёта не соответствующим законодательству об оценочной деятельности.
Специфика ФСО № 10 (машины и оборудование)
-
Степень детализации осмотра (полный / частичный с указанием критериев / без проведения осмотра) и период его проведения должны быть прямо установлены в задании на оценку. Оценщик не вправе самостоятельно определять данные параметры без их фиксации в задании.
-
При частичном осмотре необходимо чётко определить критерии отбора объектов, подлежащих осмотру (например: по группам, по месту нахождения, по стоимости, по ключевым единицам).
4. Заключение
Неукоснительное соблюдение требований п. 5 Раздела III ФСО № 7 и п. 8 Раздела III ФСО № 10 является не только нормативной обязанностью оценщика, но и эффективной мерой профилактики жалоб, рекламаций и судебных споров. Качественное документирование процедуры осмотра — один из ключевых факторов, подтверждающих достоверность и обоснованность отчёта об оценке.
Просим принять вышеизложенное к безусловному исполнению в повседневной практике.