Рынок недвижимости нуждается не в дополнительных субсидиях, а в постепенной отмене существующих

Иначе застройщиков нечем будет спасать, когда случится следующий кризис

Рынок недвижимости захлестнула волна предложений «давайте чего-нибудь просубсидируем», но, во-первых, практика показывает, что субсидирование спроса только надувает ценовой пузырь, делая жилье все более недоступным для покупателей. А во-вторых, возникает вопрос, чем же власти будут спасть рынок в следующий кризис, если все возможные льготы используют уже сейчас, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

 

Власти ищут все новые способы помочь рынку недвижимости. В настоящее время обсуждается распространение льготной ипотеки на вторичный рынок и субсидирование аренды жилья для молодежи с тем, чтобы она могла быстрее накопить на первоначальный взнос. Все это - в дополнение к уже действующим программам льготной, семейной, IT, сельской и дальневосточной ипотеки.

 

Такое внимание к проблемам рынка недвижимости и строительства похвально, но есть несколько «но». Государство уже субсидирует снижение ипотечных ставок в рамках множества программ, направляя на это огромные средства. Только льготная ипотека и только в 2023-2025 гг. обойдется бюджету в 610 млрд руб. – при условии, что ключевая ставка не будет расти. Насколько уместно в нынешних условиях «вешать» на казну дополнительное бремя? Напомним, бюджет у нас и так дефицитный.

 

Кроме того, заявленная цель субсидирования – повышение доступности жилья для населения. Но на практике все выходит ровно наоборот – субсидии приводят к резкому росту цен на жилье и, соответственно, снижению его доступности. Когда в 2020 г., во время ковидного кризиса, была запущена льготная ипотека со ставкой 6,5%, ценам понадобилось лишь несколько месяцев, чтобы «съесть» всю выгоду от низких ставок для покупателей.

 

Да, субсидирование ипотеки было необходимо в острую фазу кризиса весной 2022 г., когда банки практически прекратили выдачу ипотеки, так как ключевая ставка ЦБ подскочила до 20% годовых. Однако ситуация давно стабилизировалась: уже летом 2022 г. Центробанк опустил ключевую ставку до 9,5%, а с сентября 2022 г. она держится на отметке 7,5%. Но кризисные меры продолжают действовать, хотя первая версия льготной ипотеки, стартовавшая в 2015 г. на фоне «крымских» санкций, была отменена в конце 2016 г., когда ключевая ставка составляла 10%.

 

Примечательно, что спрос на жилье, в том числе ипотечный, все больше смещается на вторичный рынок, при том, что ипотеку на покупку вторичного жилья банки сейчас выдают под 11-12% годовых, а ипотеку на новостройку за счет субсидий от государства и застройщиков можно получить под 3-5%. Но цены на новостройки настолько завышены, что покупатели выбирают «вторичку».

 

Именно цены, достигшие астрономических высот за счет дешевой ипотеки, – главная проблема рынка, а отнюдь не недостаток спроса. Рынок новостроек, фактически, превратился в наркомана, требующего постоянного увеличения «дозы» субсидий, потому что прежней уже недостаточно для поддержания постоянного роста цен. И власти, вместо того чтобы этого наркомана лечить, ему потакают. Но рынок не нуждается в дополнительных стимулах спроса – он нуждается в их отмене, чтобы отрегулировать перекосы, накопившиеся за время субсидирования.

 

Конечно, снятие с иглы чревато «ломкой» - снижением спроса и, как следствие, цен. Но так будет выгоднее и для бюджета, который сэкономит огромные средства, и для покупателей – низкие цены на квартиры для них предпочтительнее низких ставок по кредитам.

 

С застройщиками тоже ничего страшного не произойдет. За последние два-три года метр подорожал в два раза. Любой финансист скажет, что коррекция на 10-20-30% после такого роста – это не просто нормально, это неизбежно, и компании должны быть к этому готовы.

 

В принципе, цены уже поползли вниз благодаря борьбе Центробанка со слишком дешевой ипотекой от застройщиков. Очень разумная позиция мегарегулятора в отношении околонулевых ставок, рискованных уже не только для заемщиков, но и для банковской системы, заставила девелоперов увеличить скидки, а в некоторых проектах – и снизить цены в официальных прайсах. При этом обвала рынка, которым пугали адепты околонулевой ипотеки, не произошло – в марте спрос резко вырос на фоне огромных скидокв апреле вновь сократился, но не катастрофично.

 

Очевидно, всем будет лучше, если ценовой пузырь на рынке недвижимости аккуратно сдуется сейчас, когда все относительно спокойно, чем лопнет сам во время очередного кризиса. И пусть лучше у государства останутся инструменты для оказания помощи рынку в тяжелой ситуации, чем оно использует все возможности для субсидирования спроса в ситуации, когда в этом нет нужды.

 

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
ЗИЛАРТ Москва, Южный округрайон Даниловскийм. ЗИЛ МЦК 4 кв. 2022 г. от 14 206 856 руб. от 4.35%
РУСИЧ-Кантемировский Москва, Южный округрайон Царицыном. Кантемировская 3 кв. 2026 г. от 6 238 000 руб. от 3.5%
Лучи Москва, Западный округрайон Солнцевом. Солнцево 4 кв. 2021 г. от 5 641 232 руб. от 3%
Видный берег 2 Ленинский район, д. Сапроново 2 кв. 2026 г. от 3 615 480 руб. от 5%
Level Причальный Москва, Северо-Западный округрайон Хорошево-Мневниким. Шелепиха 4 кв. 2023 г. от 11 699 226 руб. от 3.75%
Жилой квартал Shagal Москва, Южный округрайон Даниловскийм. ЗИЛ МЦК 1 кв. 2025 г. от 12 768 814 руб. от 0.01%
homecity Новая Москва, м. Румянцево, пос. Московский   от 11 881 987 руб. от 4.5%
WAVE Москва, Южный округрайон Москворечье-Сабуровом. Борисово   от 8 326 165 руб. от 0.01%
Михалковский Москва, Северный округрайон Головинский 2 кв. 2024 г. от 9 151 200 руб. от 3.5%
Level Нагатинская Москва, Южный округрайон Нагатино-Садовниким. Нагатинская 4 кв. 2024 г. от 8 962 449 руб. от 3%
Новотомилино Люберецкий район, г. Люберцы   от 4 642 343 руб. от 4.3%
Облака 2.0 Люберецкий район, г. Люберцы 4 кв. 2023 г. от 4 524 264 руб. от 4.3%
Level Южнопортовая Москва, Юго-Восточный округрайон Печатниким. Кожуховская 1 кв. 2026 г. от 7 235 374 руб. от 3%
Level Селигерская Москва, Северный округрайон Западное Дегунином. Селигерская 4 кв. 2024 г. от 6 216 487 руб. от 3%
Дом MALEVICH Москва, Северо-Восточный округрайон Отрадное   от 10 660 000 руб. от 4.1%
Level Бауманская Москва, Центральный округрайон Басманныйм. Бауманская 4 кв. 2025 г. от 15 999 217 руб. от 5.49%
Level Академическая Москва, Юго-Западный округрайон Академический 1 кв. 2026 г. от 11 298 059 руб. от 3%
Черная речка, 41   2 кв. 2025 г. -- от 4.1%
Малоохтинский, 68   4 кв. 2023 г. от 14 003 688 руб. от 4.1%
Большой, 67   2 кв. 2025 г. -- от 4.1%
 
Первая публикация: 31.05.2023 13:31 , Обновление: 31.05.2023 13:31

Видео