Рынок недвижимости захлестнула волна предложений «давайте чего-нибудь просубсидируем», но, во-первых, практика показывает, что субсидирование спроса только надувает ценовой пузырь, делая жилье все более недоступным для покупателей. А во-вторых, возникает вопрос, чем же власти будут спасть рынок в следующий кризис, если все возможные льготы используют уже сейчас, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Власти ищут все новые способы помочь рынку недвижимости. В настоящее время обсуждается распространение льготной ипотеки на вторичный рынок и субсидирование аренды жилья для молодежи с тем, чтобы она могла быстрее накопить на первоначальный взнос. Все это - в дополнение к уже действующим программам льготной, семейной, IT, сельской и дальневосточной ипотеки.
Такое внимание к проблемам рынка недвижимости и строительства похвально, но есть несколько «но». Государство уже субсидирует снижение ипотечных ставок в рамках множества программ, направляя на это огромные средства. Только льготная ипотека и только в 2023-2025 гг. обойдется бюджету в 610 млрд руб. – при условии, что ключевая ставка не будет расти. Насколько уместно в нынешних условиях «вешать» на казну дополнительное бремя? Напомним, бюджет у нас и так дефицитный.
Кроме того, заявленная цель субсидирования – повышение доступности жилья для населения. Но на практике все выходит ровно наоборот – субсидии приводят к резкому росту цен на жилье и, соответственно, снижению его доступности. Когда в 2020 г., во время ковидного кризиса, была запущена льготная ипотека со ставкой 6,5%, ценам понадобилось лишь несколько месяцев, чтобы «съесть» всю выгоду от низких ставок для покупателей.
Да, субсидирование ипотеки было необходимо в острую фазу кризиса весной 2022 г., когда банки практически прекратили выдачу ипотеки, так как ключевая ставка ЦБ подскочила до 20% годовых. Однако ситуация давно стабилизировалась: уже летом 2022 г. Центробанк опустил ключевую ставку до 9,5%, а с сентября 2022 г. она держится на отметке 7,5%. Но кризисные меры продолжают действовать, хотя первая версия льготной ипотеки, стартовавшая в 2015 г. на фоне «крымских» санкций, была отменена в конце 2016 г., когда ключевая ставка составляла 10%.
Примечательно, что спрос на жилье, в том числе ипотечный, все больше смещается на вторичный рынок, при том, что ипотеку на покупку вторичного жилья банки сейчас выдают под 11-12% годовых, а ипотеку на новостройку за счет субсидий от государства и застройщиков можно получить под 3-5%. Но цены на новостройки настолько завышены, что покупатели выбирают «вторичку».
Именно цены, достигшие астрономических высот за счет дешевой ипотеки, – главная проблема рынка, а отнюдь не недостаток спроса. Рынок новостроек, фактически, превратился в наркомана, требующего постоянного увеличения «дозы» субсидий, потому что прежней уже недостаточно для поддержания постоянного роста цен. И власти, вместо того чтобы этого наркомана лечить, ему потакают. Но рынок не нуждается в дополнительных стимулах спроса – он нуждается в их отмене, чтобы отрегулировать перекосы, накопившиеся за время субсидирования.
Конечно, снятие с иглы чревато «ломкой» - снижением спроса и, как следствие, цен. Но так будет выгоднее и для бюджета, который сэкономит огромные средства, и для покупателей – низкие цены на квартиры для них предпочтительнее низких ставок по кредитам.
С застройщиками тоже ничего страшного не произойдет. За последние два-три года метр подорожал в два раза. Любой финансист скажет, что коррекция на 10-20-30% после такого роста – это не просто нормально, это неизбежно, и компании должны быть к этому готовы.
В принципе, цены уже поползли вниз благодаря борьбе Центробанка со слишком дешевой ипотекой от застройщиков. Очень разумная позиция мегарегулятора в отношении околонулевых ставок, рискованных уже не только для заемщиков, но и для банковской системы, заставила девелоперов увеличить скидки, а в некоторых проектах – и снизить цены в официальных прайсах. При этом обвала рынка, которым пугали адепты околонулевой ипотеки, не произошло – в марте спрос резко вырос на фоне огромных скидок, в апреле вновь сократился, но не катастрофично.
Очевидно, всем будет лучше, если ценовой пузырь на рынке недвижимости аккуратно сдуется сейчас, когда все относительно спокойно, чем лопнет сам во время очередного кризиса. И пусть лучше у государства останутся инструменты для оказания помощи рынку в тяжелой ситуации, чем оно использует все возможности для субсидирования спроса в ситуации, когда в этом нет нужды.