Налогообложение должно быть справедливым. Для целей налога на имущество это означает, что кадастровая стоимость недвижимости должна быть рыночной. Часто это не так, причем не в пользу налогоплательщика. С завышением кадастровой стоимости необходимо спорить.
Есть два способа определить кадастровую стоимость. «Новый» способ — на основе Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Этот способ появился в 2019 году. «Старый» способ — на основе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Этот способ применяется до 1 января 2020 года в тех регионах, где власти не приняли решение применять новый способ (ст. 24 Закона № 237-ФЗ).
Если власти установили кадастровую стоимость по старому способу, то нельзя сразу перейти к третьему варианту оспаривания, не воспользовавшись первым. Необходимо соблюсти досудебный порядок обжалования. Второй же вариант подойдет, если комиссия удовлетворила заявление госоргана о повышении кадастровой стоимости, что возможно только при старом способе.
До того как в регионах пройдет кадастровая оценка по новым правилам, будут действовать комиссии, созданные при территориальных органах Росреестра. В такой комиссии можно оспорить кадастровую стоимость, установленную по методике Закона № 135-ФЗ.
Закон № 237-ФЗ не обязывает создавать комиссии, это право соответствующего госоргана субъекта РФ. Есть риск того, что в каких-то регионах комиссии по рассмотрению споров по нормам Закона № 237-ФЗ не будут созданы ни к 2020 году, ни позже. В таком случае оспорить кадастровую стоимость можно будет только в суде. Следовательно, третий вариант обжалования в некоторых регионах станет единственно возможным.
Однако до того как власти утвердят кадастровую стоимость, компания уже может начинать действия по ее снижению. Будем считать это четвертным вариантом законного снижения налоговой базы. У каждого способа есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.
Способ 1. Оспорить в комиссии
Преимущества. При оспаривании кадастровой стоимости в комиссии действуют сокращенные сроки рассмотрения заявления. К примеру, 30 дней в комиссии при Росреестре. Это значительно быстрее, чем при обжаловании кадастровой стоимости в суде. Подать заявление в комиссию можно через МФЦ. Жалобу может составить и подать любое уполномоченное лицо (например, по доверенности).
Члены комиссии строго соблюдают сроки обжалования. Поэтому органы местного самоуправления могут не успеть подготовить контроценку. А при ее отсутствии комиссия зачастую формально проверяет отчет оценщика, представленный компанией. При большом количестве заявлений члены комиссии и вовсе не успеют проверить отчеты оценщиков. Если у них не будет вопросов по поводу оценки, то, скорее всего, они удовлетворят заявление налогоплательщика.
В отличие от судов комиссия не вправе назначать экспертизу материалов, представленных налогоплательщиком. Члены комиссии уведомляют Росреестр об удовлетворении заявления в течение пяти рабочих дней (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ, ч. 19 ст. 22 Закона № 237-ФЗ). Это намного быстрее, чем в судебном порядке.
При оспаривании кадастровой стоимости, которая оценивалась по старым правилам с использованием недостоверных сведений, отчет оценщика не нужен. Например, когда при оценке госорганы использовали недостоверные сведения о площади объекта.
Недостатки. В вашем регионе может быть еще не создана комиссия для оспаривания кадастровой стоимости по новым правилам. Комиссия может не удовлетворить жалобу компании, если отчет оценщика не соответствует предъявляемым к оценке требованиям. Например, если оценщики не использовали обязательные методы оценки, неправильно подобрали объекты-аналоги, не приложили фото объектов.
В случае существенного снижения кадастровой стоимости органы местного самоуправления могут оспорить решение комиссии в суде.
Способ 2. Через суд признать решение комиссии недействительным
Преимущества. При оспаривании в суде не нужен отчет оценщика, так как компания обжалует решение по формальным основаниям. Например, когда госорганы завысили кадастровую стоимость из-за недостоверных сведений о недвижимости. Решение суда, вступившее в законную силу, невозможно оспорить. Если решение суда не устроит компанию, то можно подать жалобу в вышестоящий суд.
Недостатки. Чтобы обжаловать решение комиссии в суде, компании необходимо уплатить госпошлину. Представитель компании должен иметь статус адвоката или высшее юридическое образование (ст. 55 Кодекса административного судопроизводства).
Срок для оспаривания — три месяца с того момента, когда компания узнала о неправомерном решении комиссии (ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства). С момента подачи искового заявления до вступления судебного акта в силу может пройти от двух месяцев до года, а иногда и более.
Особенности. Компания должна подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости по месту своего нахождения или по месту нахождения госоргана, определившего кадастровую стоимость (ч. 15 п. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 Кодекса административного судопроизводства, п. 3 постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28).
Некоторые налогоплательщики обжалуют решение комиссии как ненормативный правовой акт в соответствии с АПК в арбитражный суд. Это неправильно, арбитражный суд не будет рассматривать такое заявление ввиду нарушения подсудности (решение комиссии при Управлении Росреестра по Москве от 12.04.2016 № 51–2495/2016).
Способ 3. Через суд установить кадастровую стоимость равной рыночной
Компания вправе подать иск об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об исправлении ошибки.
Преимущества. Если суд вынес решение не в пользу компании, то его можно оспорить в вышестоящем суде. Пакет документов, который должна собрать компания, такой же, как и при оспаривании в комиссии.
Недостатки. У органов местного самоуправления гораздо больше времени, чтобы подготовить контрдоводы. В частности, они могут ходатайствовать о назначении судебной экспертизы. Такие экспертизы проводят госорганы, а их выводы зачастую не совпадают с мнением независимых оценщиков.
Результаты судебной экспертизы практически невозможно оспорить, а суды ее очень часто назначают. Как правило, в таком отчете эксперты указывают рыночную стоимость, которая выше текущей кадастровой. Если компания подала иск об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то ей помимо всего прочего необходимо представить в суд отчет оценщика.
Если власти субъекта РФ не успели установить кадастровую стоимость по новым правилам, то компании придется обжаловать «старую» кадастровую стоимость в комиссии. Досудебный порядок считается соблюденным, если комиссия не рассмотрела заявление компании в течение 30 дней.
Способ 4. Подать декларацию о характеристиках объекта
Компания вправе направить в госорганы декларацию о характеристиках недвижимости. Сведения из декларации чиновники могут учесть при определении кадастровой стоимости. Компания также вправе направить замечания к промежуточному отчету об определении кадастровой стоимости.
Преимущества. Компания может повлиять на уменьшение кадастровой стоимости еще на стадии подготовки к проведению кадастровой оценки. В рамках подготовки чиновники собирают и обрабатывают информацию об оцениваемых объектах (ч. 2 ст. 6, ч. 1, 2 и 3 ст. 12 Закона № 237-ФЗ).
Замечания к промежуточному отчету об определении кадастровой стоимости может представить любое заинтересованное лицо, а не только собственник (ч. 15 ст. 14 Закона № 237‑ФЗ). По итогам рассмотрения замечаний чиновники могут пересчитать кадастровую стоимость в меньшую сторону. Они вправе это сделать, даже если собственник не представлял замечания, но их подавали другие лица в отношении иных объектов (ч. 20 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Заинтересованное лицо может представить замечания в госорганы или МФЦ лично либо направить их по почте или через интернет (ч. 15 ст. 14 Закона № 237‑ФЗ).
Недостатки. Этот метод оспаривания применяется только для кадастровой стоимости, установленной по новым правилам (Закон № 237-ФЗ). Лицо должно направить замечания не позднее 50 дней со дня размещения промежуточного отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки (ч. 15 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).
Особенности. Декларацию и замечания к промежуточному отчету можно направить только в период определения кадастровой стоимости по новым правилам. Документы можно направить только после опубликования решения о ее размере.
Налогоплательщики вправе вернуть переплату по налогам за весь срок действия завышенной стоимости, но не более чем за три года с даты излишней уплаты налога (письмо ФНС от 27.11.2018 № БС-4-21/22899@, п. 2.1 ст. 52 НК).