Четыре способа снизить кадастровую стоимость недвижимости

Как снизить риски при оспаривании кадастровой стоимости. Какой способ оспаривания самый выгодный. Как найти основания для снижения кадастровой стоимости.

 

Налогообложение должно быть справедливым. Для целей налога на имущество это означает, что кадастровая стоимость недвижимости должна быть рыночной. Часто это не так, причем не в пользу налогоплательщика. С завышением кадастровой стоимости необходимо спорить.

Есть два способа определить кадастровую стоимость. «Новый» способ — на основе Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Этот способ появился в 2019 году. «Старый» способ — на основе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Этот способ применяется до 1 января 2020 года в тех регионах, где власти не приняли решение применять новый способ (ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Существует три основных способа снизить кадастровую стоимость: оспорить в комиссии, через суд признать решение комиссии недействительным, через суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Если власти установили кадастровую стоимость по старому способу, то нельзя сразу перейти к третьему варианту оспаривания, не воспользовавшись первым. Необходимо соблюсти досудебный порядок обжалования. Второй же вариант подойдет, если комиссия удовлетворила заявление госоргана о повышении кадастровой стоимости, что возможно только при старом способе.

До того как в регионах пройдет кадастровая оценка по новым правилам, будут действовать комиссии, созданные при территориальных органах Росреестра. В такой комиссии можно оспорить кадастровую стоимость, установленную по методике Закона № 135-ФЗ.

Закон № 237-ФЗ не обязывает создавать комиссии, это право соответствующего госоргана субъекта РФ. Есть риск того, что в каких-то регионах комиссии по рассмотрению споров по нормам Закона № 237-ФЗ не будут созданы ни к 2020 году, ни позже. В таком случае оспорить кадастровую стоимость можно будет только в суде. Следовательно, третий вариант обжалования в некоторых регионах станет единственно возможным.

Однако до того как власти утвердят кадастровую стоимость, компания уже может начинать действия по ее снижению. Будем считать это четвертным вариантом законного снижения налоговой базы. У каждого способа есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.

 

Способ 1. Оспорить в комиссии

Преимущества. При оспаривании кадастровой стоимости в комиссии действуют сокращенные сроки рассмотрения заявления. К примеру, 30 дней в комиссии при Росреестре. Это значительно быстрее, чем при обжаловании кадастровой стоимости в суде. Подать заявление в комиссию можно через МФЦ. Жалобу может составить и подать любое уполномоченное лицо (например, по доверенности).

Члены комиссии строго соблюдают сроки обжалования. Поэтому органы местного самоуправления могут не успеть подготовить контроценку. А при ее отсутствии комиссия зачастую формально проверяет отчет оценщика, представленный компанией. При большом количестве заявлений члены комиссии и вовсе не успеют проверить отчеты оценщиков. Если у них не будет вопросов по поводу оценки, то, скорее всего, они удовлетворят заявление налогоплательщика.

В отличие от судов комиссия не вправе назначать экспертизу материалов, представленных налогоплательщиком. Члены комиссии уведомляют Росреестр об удовлетворении заявления в течение пяти рабочих дней (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ, ч. 19 ст. 22 Закона № 237-ФЗ). Это намного быстрее, чем в судебном порядке.

При оспаривании кадастровой стоимости, которая оценивалась по старым правилам с использованием недостоверных сведений, отчет оценщика не нужен. Например, когда при оценке госорганы использовали недостоверные сведения о площади объекта.

Недостатки. В вашем регионе может быть еще не создана комиссия для оспаривания кадастровой стоимости по новым правилам. Комиссия может не удовлетворить жалобу компании, если отчет оценщика не соответствует предъявляемым к оценке требованиям. Например, если оценщики не использовали обязательные методы оценки, неправильно подобрали объекты-аналоги, не приложили фото объектов.

В случае существенного снижения кадастровой стоимости органы местного самоуправления могут оспорить решение комиссии в суде.

 

Способ 2. Через суд признать решение комиссии недействительным

Преимущества. При оспаривании в суде не нужен отчет оценщика, так как компания обжалует решение по формальным основаниям. Например, когда госорганы завысили кадастровую стоимость из-за недостоверных сведений о недвижимости. Решение суда, вступившее в законную силу, невозможно оспорить. Если решение суда не устроит компанию, то можно подать жалобу в вышестоящий суд.

Недостатки. Чтобы обжаловать решение комиссии в суде, компании необходимо уплатить госпошлину. Представитель компании должен иметь статус адвоката или высшее юридическое образование (ст. 55 Кодекса административного судопроизводства).

Срок для оспаривания — три месяца с того момента, когда компания узнала о неправомерном решении комиссии (ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства). С момента подачи искового заявления до вступления судебного акта в силу может пройти от двух месяцев до года, а иногда и более.

Особенности. Компания должна подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости по месту своего нахождения или по месту нахождения госоргана, определившего кадастровую стоимость (ч. 15 п. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 Кодекса административного судопроизводства, п. 3 постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28).

Некоторые налогоплательщики обжалуют решение комиссии как ненормативный правовой акт в соответствии с АПК в арбитражный суд. Это неправильно, арбитражный суд не будет рассматривать такое заявление ввиду нарушения подсудности (решение комиссии при Управлении Росреестра по Москве от 12.04.2016 № 51–2495/2016).

Решение № 51-2495Скачать документ

 

Способ 3. Через суд установить кадастровую стоимость равной рыночной

Компания вправе подать иск об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об исправлении ошибки.

Преимущества. Если суд вынес решение не в пользу компании, то его можно оспорить в вышестоящем суде. Пакет документов, который должна собрать компания, такой же, как и при оспаривании в комиссии.

Недостатки. У органов местного самоуправления гораздо больше времени, чтобы подготовить контрдоводы. В частности, они могут ходатайствовать о назначении судебной экспертизы. Такие экспертизы проводят госорганы, а их выводы зачастую не совпадают с мнением независимых оценщиков.

Результаты судебной экспертизы практически невозможно оспорить, а суды ее очень часто назначают. Как правило, в таком отчете эксперты указывают рыночную стоимость, которая выше текущей кадастровой. Если компания подала иск об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то ей помимо всего прочего необходимо представить в суд отчет оценщика.

Если власти субъекта РФ не успели установить кадастровую стоимость по новым правилам, то компании придется обжаловать «старую» кадастровую стоимость в комиссии. Досудебный порядок считается соблюденным, если комиссия не рассмотрела заявление компании в течение 30 дней.

 

Способ 4. Подать декларацию о характеристиках объекта

Компания вправе направить в госорганы декларацию о характеристиках недвижимости. Сведения из декларации чиновники могут учесть при определении кадастровой стоимости. Компания также вправе направить замечания к промежуточному отчету об определении кадастровой стоимости.

Преимущества. Компания может повлиять на уменьшение кадастровой стоимости еще на стадии подготовки к проведению кадастровой оценки. В рамках подготовки чиновники собирают и обрабатывают информацию об оцениваемых объектах (ч. 2 ст. 6, ч. 12 и 3 ст. 12 Закона № 237-ФЗ).

Замечания к промежуточному отчету об определении кадастровой стоимости может представить любое заинтересованное лицо, а не только собственник (ч. 15 ст. 14 Закона № 237‑ФЗ). По итогам рассмотрения замечаний чиновники могут пересчитать кадастровую стоимость в меньшую сторону. Они вправе это сделать, даже если собственник не представлял замечания, но их подавали другие лица в отношении иных объектов (ч. 20 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Заинтересованное лицо может представить замечания в госорганы или МФЦ лично либо направить их по почте или через интернет (ч. 15 ст. 14 Закона № 237‑ФЗ).

Недостатки. Этот метод оспаривания применяется только для кадастровой стоимости, установленной по новым правилам (Закон № 237-ФЗ). Лицо должно направить замечания не позднее 50 дней со дня размещения промежуточного отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки (ч. 15 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Особенности. Декларацию и замечания к промежуточному отчету можно направить только в период определения кадастровой стоимости по новым правилам. Документы можно направить только после опубликования решения о ее размере.

Налогоплательщики вправе вернуть переплату по налогам за весь срок действия завышенной стоимости, но не более чем за три года с даты излишней уплаты налога (письмо ФНС от 27.11.2018 № БС-4-21/22899@п. 2.1 ст. 52 НК).

 

https://www.gazeta-unp.ru/

 

Первая публикация: 29.01.2021 13:06 , Обновление: 29.01.2021 13:06

Поздравляем с Днём рождения!

Видео